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Acheter un bien immobilier aux enchères

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En Australie, dans les quartiers les plus prisés vous verrez que quand une maison ou un appartement est à vendre, le panneau n'indique justement pas "A vendre" (For sale) mais "Aux enchères" (Auction).
Et oui, dans ces quartiers on négocie par le haut ! Et à partir de ce moment là, on se demande comment tout cela peut bien fonctionner et surtout comment s'y prendre !

 

Acheter un bien aux enchères en Australie Auction : comment ça marche?

Peu importe le type de bien, maison ou appartement peuvent être vendus par le biais des enchères.
En général, la période pendant laquelle le bien est disponible pour être visité est de quatre semaines.

Les visites (appelées "inspections") sont organisées et ouvertes au public deux fois par semaine à heure fixe et annoncée sur les sites web immobiliers.
Toutefois, les agents peuvent organiser un rendez-vous privé à un autre moment selon vos disponibilités.
Passées ces quatre semaines, la propriété est vendue lors d’enchères.

Il arrive aussi que l'ordre du processus d'achat par enchères soit bousculé.
En effet, si le propriétaire est d'accord, un acheteur potentiel peut se faire connaitre via l'agent immobilier et proposer une offre d'achat avant les enchères. Dans ce cas, il est possible que la propriété soit vendue avant la fin des quatre semaines.

 

Connaitre le prix du bien

On touche ici au nerf de la guerre !
Pas de calcul simple du prix au mètre carré, ni d'autres repères tout aussi rationnels ! C'est la loi de l'offre et de la demande qui prime.

Au début, l'agent immobilier vous donnera un ordre d'idée du prix de vente qu’espère le propriétaire.
La formulation employée sera toujours la suivante : "au dessus de xx AU$".

Il s'agit d'un prix indicatif qui peut soit rester dans cet ordre de grandeur ou totalement grimper jusqu'à prendre +20 % de la valeur initialement annoncée.
Car en face de vous, vous avez d'autres acheteurs potentiels qui peuvent s'avérer être des acheteurs dits "émotionnels" ou bien des investisseurs et qui peuvent faire grimper les enchères à des niveaux loin de la raison.

 

Les visites

Lorsque vous vous rendez à la visite d’un appartement ou d’une maison, vous serez accueilli par un agent immobilier qui prendra vos coordonnées avant de vous laisser entrer.

A l’issue de la visite, si vous pensez être intéressé, indiquez à l’agent que vous souhaiteriez lire le contrat. Il vous demandera votre email et vous l’enverra.
Vous pourrez le relire seul ou bien avec l’aide d’un avocat spécialiste en droit immobilier, un « conveyancer », l’équivalent du notaire en quelques sortes ou avec un conseiller juridique/avocat appelé « solicitor ».

Si vous commencez à sérieusement être intéressé par ce bien, alors il vous faudra envisager de demander un « building report », un état des lieux effectué par un constructeur, ainsi qu’un « pest report », pour vérifier qu’il n’y a pas de problème de termites ni autres insectes nuisibles.
Attention ces rapports sont payants et onéreux !

 

Pas de délai de renonciation

La cooling-off period c'est le délai de rétraction, appelé aussi délai de renonciation.
Une vente aux enchères ou une offre acceptée avant les enchères vous engage totalement dans la vente.

Aucun délai de rétractation/de renonciation n'existe pour ce type de transaction !

Vous achetez le bien tel qu'il est, dans l'état dans lequel vous l'avez visité. Aussi au moment où vous signerez le contrat de vente, vous signerez un certificat qui vous engage pleinement dans la vente sans possibilité de vous rétracter. D'où l'extrême importance de bien vous préparer avant la vente : relecture assidue du contrat de vente et des rapports "building report" et "pest report", au risque si vous renoncez au dernier moment, d'y perdre votre acompte fixé généralement à 10 % de la valeur du bien (il est important d'essayer de le négocier à 5 % car cette mesure est communément acceptée).

Cette règle est également valable pour le vendeur du bien.

 

Faire une offre avant les enchères

Vous avez décidé de ne pas attendre les enchères et vous souhaitez faire une offre avant ?
Dans ce cas votre contact est l'agent immobilier. Gardez bien à l'esprit qu'il n'est pas spécialement de votre côté et qu'il essaiera d'obtenir la meilleure offre possible.

A partir du moment où vous lui annoncerez votre offre, l'agent va la recevoir mais contrairement à ce que vous pouvez vous imaginer, il ne va pas immédiatement la transmettre au propriétaire.
Il va d'abord prévenir les autres acheteurs qui comme vous se sont faits connaître et leur demander s'ils souhaitent surenchérir.

Débute alors pour vous une enchère à l’aveugle.
L'agent va ensuite revenir vers vous et vous expliquer qu'il a reçu d'autres offres que la votre. Il vous indiquera la plus haute et vous demandera si vous pouvez proposer mieux. C'est seulement après qu'il prendra contact avec le propriétaire pour savoir s'il est prêt à vendre à ce dernier prix.
Il est possible qu'une autre ronde de négociation de ce type soit de nouveau mise en route...

Gardez bien en tête cette manière de faire et ne donnez jamais en premier lieu votre budget maximum, vous vous retrouverez vite coincé et aurez contribué à élever fortement le prix de ce bien. Et c'est aussi ainsi que petit à petit le prix du marché augmente...

 

Les enchères

Si la vente de la propriété s’effectue lors des enchères, vous serez invité à venir y participer soit dans les locaux de l’agence immobilière soit dans une salle d'enchères, ou encore sur place dans la maison ou l'appartement en vente.

Les enchères sont ouvertes au public.
Parmi les personnes présentes, se trouveront des acheteurs intéressés mais aussi de futurs acheteurs qui souhaitent simplement assister à des enchères pour savoir comment cela se passe.
D'ailleurs cette étape est primordiale pour vous préparer ; avant de chercher sérieusement un bien immobilier, pensez vous aussi à faire de même, vous vous familiariserez avec le procédé et vous vous sentirez préparé pour le jour j.

De manière très surprenante une enchère ne dure que très peu de temps. Il suffit de quelques minutes pour adjuger une vente. On parle ici de 5 à 10 minutes maximum. Tout se passe rapidement.

Un commissaire-priseur est en charge d'animer les enchères, on l’appelle l' « auctioneer ».
Attendez-vous à une ambiance très animée voir surjouée, un moment qui restera gravé dans votre mémoire ! Une fois l'enchère démarrée les acheteurs enchérissent les uns face aux autres. Au début les sommes rajoutées sont assez élevées, puis diminuent à mesure que l’on s’approche du prix final. Ainsi certains acheteurs se retrouvent naturellement éliminés du jeu voyant leur budget maximum dépassé.

Au moment où il reste peu d'acheteurs et que l’un semble capituler, le commissaire-priseur qui est aussi généralement un très bon commercial, fera tout pour continuer à tirer le prix vers le haut. Il n’hésitera pas à encourager l'acheteur qui a priori en a terminé à remettre encore une petite somme sur le tapis... Méfiez-vous de cette tentation et gardez en tête vos possibilités financières, il faut savoir s’arrêter !

Enfin, le bien se retrouve adjugé vendu au plus offrant, si et seulement si le "reserve price" a été atteint. Avant les enchères, le propriétaire communique à l'agent, le prix minimum (le "reserve price") pour lequel il est prêt à vendre. S'il n'est pas atteint lors de l'enchère, alors le bien n'est pas vendu.

 

Les points importants

  • Si un appartement ou une maison vous plait, demandez à recevoir le contrat. Lisez le bien, vous pouvez aussi vous faire aider par un conveyancer  (l’équivalent d’un avocat en droit immobilier).
  • Commandez un « building report » (payant, plusieurs centaines de dollars) effectué par un constructeur pour vérifier l’état du bien et éviter toute mauvaise surprise sur l’état structurel de la maison.
  • Faites également faire un « pest report » pour écarter tout problème de termites ou autre insecte nuisible.
  • Ne croyez pas tout ce que l'agent immobilier vous dit. Il est rémunéré à la commission et est du côté du plus offrant.
  • Avant l'auction décidez-vous sur votre budget maximum et le jour-j ne vous en éloignez pas ou vraiment pas trop au risque de regretter votre achat...
Nos conseils
  • Rencontrez votre banquier pour connaitre vos options financières ou bien passez par un broker. Vous devez être informé de vos capacités d’emprunt avant d'effectuer toute offre (rappelez-vous, il n'existe pas de délai de renonciation pour une vente aux enchères).
  • Renseignez vous sur internet sur les biens voisins vendus dans le passé pour avoir une idée de la valeur de la propriété que vous ciblez.
  • Ne vous attachez pas trop aux propriétés que vous visitez pour préserver votre moral dans le cas où vous passeriez à coté...
  • Avant de faire une offre ou de vous rendre aux enchères demandez et relisez le contrat. Faites par exemple attention si le bien est situé sur une « flood area » (zone inondable). Si des travaux ont été effectués, vérifiez qu’ils ont été approuvés par la mairie (le council). Pour des gros travaux des certificats d’approbation ont dû être remis au propriétaire (building/ occupational certificates) et doivent figurer en annexes du contrat.
  • Avant les auctions vous pouvez négocier le contrat avec les propriétaires. Notamment la clause concernant l’acompte est souvent fixée à 10% du prix final. Il est habituel de négocier ce taux à 5%.
  • Si vous ne vous sentez pas à l’aise pour participer vous même à l’enchère, un ami ou un agent peut vous représenter. Il suffit de signer un document lui en donnant l’autorisation.